Nel Comune di San Miniato si era verificata una “classica situazione all’italiana” che concerneva il pagamento dell’IMU. Infatti, c’era stata una variazione del regolamento urbanistico adottato, ma ancora in attesa di approvazione definitiva. Dalla suddetta variazione alcuni terreni (in cd “aree di completamento”), prima edificabili, perdevano questa caratteristica.
Dalla variazione in questione sarebbe dovuta emergere l’assenza di pagamento di IMU visto che il terreno aveva perso la caratteristica della base impositiva della tassa stessa.
Invece, viste le ritrosie riscontrate era stato richiesto un parere legale al nostro studio.
In considerazione del fatto che il nostro parere risulta già pubblicato in internet e su epressa autorizzazione e consenso di chi richiese il parere, viene pubblicato anche in questo sito sperando che possa essere di utilità.
Si riportano sotto i quesiti richiesti e si allega il parere:
QUESITI RICHIESTI:
1. Visto che con l’adozione del nuovo Regolamento Urbanistico avvenuta il 31 marzo 2014 alcuni lotti lotti edificabili in area completamento sono effettivamente diventati non edificabili, è dovuto ugualmente il pagamento dell’imposta IMU come se il terreno fosse tuttora edificabile?
2. Considerato che l’IMU si paga, in base all’art. 5 del D. Lgs. n. 504 del 1992, sul “valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di imposizione” una variazione urbanistica posteriore di pochi mesi può influire su questo dato normativo?
3. Visto che l’art. 5 del D Lgs. n. 504 del 1992 prevede che l’IMU si paga sul “valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione” risulta corretta la pretesa del Comune di far pagare al contribuente la suddetta tassa su valori non ancora aggiornati dal 2009?
PARERE LEGALE
Mi vengono riferiti alcuni fatti concernenti il Comune di San Miniato ed in particolare che:
con delibera della giunta comunale n. 174 del 10 dicembre 2009 il Comune di San Miniato definiva i valori minimi di riferimento per la base imponibile ai fini IMU, dei terreni edificabili, posti nelle varie frazioni e zone del territorio comunale (doc. 1).
Successivamente, con delibera n. 110 del 16 novembre 2011 avente ad oggetto: “Integrazione alla deliberazione di G.C. n. 174 del 10 dicembre 2009: aree fabbricabili – abbattimento del valore venale per situazioni particolari”, venivano individuate alcune situazioni che potevano incidere sul valore venale degli immobili soggetti ad IMU e ce consentiva un abbattimento del valore venale ai fini IMU (doc. 2).
Posteriormente alle suddette delibere, mi viene riferito che non si riscontra nessun altro atto o provvedimento volto a ricalcolare o aggiornare i valori venali di mercato ai fini del calcolo della base imponibile IMU.
In data 31 marzo 2014, con la delibera n. 42, il Consiglio Comunale di San miniato ha adottato il secondo Regolamento Urbanistico comunale in base all’art. 55 della legge regionale Toscana n. 1 del 2005.
Nel suddetto regolamento, in particolare all’art. 91, viene data la definizione di lotto edificabile in area di completamento: “Si definisce lotto edificabile in area completamento una particella e/o più particelle catastali contigue che non siano mai stati oggetto di edificazione o sfruttamento di indice a partire dalla data di approvazione del 1° RU, prospiciente ad una viabilità pubblica esistente e rappresentata in cartografia con specifico retino” (doc. 3)
La suddetta disposizione regolamentare modificava la precedente disposizione del Regolamento Urbanistico (ancora vigente) che all’art. 14.1.1. stabiliva che per lotto libero si dovesse intendere: “ …una particella e/o più particelle catastali contigue, non ancora edificate, ricadenti nell’ “Area a prevalente destinazione residenziale”, come di seguito definite: – particelle non ancora edificate, e comunque non asservite ……” (doc. 4)
*****
Tutto ciò premesso al sottoscritto legale viene richiesto di redigere parere legale su alcuni specifici e precisi quesiti elencati qui di seguito:
1. Visto che con l’adozione del nuovo Regolamento Urbanistico avvenuta il 31 marzo 2014 alcuni lotti lotti edificabili in area completamento sono effettivamente diventati non edificabili, è dovuto ugualmente il pagamento dell’imposta IMU come se il terreno fosse tuttora edificabile?
2. Considerato che l’IMU si paga, in base all’art. 5 del D. Lgs. n. 504 del 1992, sul “valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di imposizione” una variazione urbanistica posteriore di pochi mesi può influire su questo dato normativo?
3. Visto che l’art. 5 del D Lgs. n. 504 del 1992 prevede che l’IMU si paga sul “valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione” risulta corretta la pretesa del Comune di far pagare al contribuente la suddetta tassa su valori non ancora aggiornati dal 2009?
Tutto ciò premesso il sottoscritto legale con i dati fattuali e documenti consegnati ed allegati al presente parere provvede a rispondere ad ogni singolo quesiti posto analizzando la normativa e la giurisprudenza.
Si premette che il parere sarà limitato ai terreni considerati “lotti edificabile in area completamento” come disciplinati dai regolamenti urbanistici ad oggi adottati ed approvati nel Comune di San Miniato.
SUL PRIMO QUESITO
Il primo quesito posto recita testualmente: Visto che con l’adozione del nuovo Regolamento Urbanistico avvenuta il 31 marzo 2014 alcuni lotti lotti edificabili in area completamento sono effettivamente diventati non edificabili, è dovuto ugualmente il pagamento dell’imposta IMU come se il terreno fosse tuttora edificabile?” non possiamo che rispondere negativamente alla domanda posta, il pagamento dell’imposta IMU non è assolutamente dovuto.
Preliminarmente, dobbiamo partire dall’analisi dei sopracitati articoli dei regolamenti urbanistici.
In particolare, il vecchio regolamento urbanistico dava la definizione di lotto libero stabilendo come lo stesso si dovesse intendere come:“ …una particella e/o più particelle catastali contigue, non ancora edificate, ricadenti nell’ “Area a prevalente destinazione residenziale”, come di seguito definite: – particelle non ancora edificate…”
Di conseguenza, in base alla suddetta normativa esistevano in precedenza i cd lotti liberi che consistevano in particelle o meglio terreni non ancora edificati, ma effettivamente edificabili.
In base al presupposto della edificabilità allora gli stessi terreni erano soggetti al tributo ICI – IMU ed il tributo si doveva commisurare in base alla suddetta caratteristica.
Infatti, l’art. 2, lett. b, del D.lgs. n. 504 del 1992 dispone che: “b) per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.”
Non solo, l’art. 5 comma 5 del suddetto decreto legislativo stabilisce che “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.”.
Infatti, se un terreno risulta edificabile, anche di fatto, è tenuto al pagamento della IMU in base al presupposto urbanistico in questione.
Dalla lettura dei suddetti regolamenti urbanistici è palese che con l’introduzione del nuovo regolamento, seppur solamente adottato, non è più possibile l’edificazione nei terreni che non siano marcati sulla cartografia “con retino”.
Di conseguenza, una simile situazione influisce direttamente sul valore venale del terreno. Non solo, esistono alcune disposizioni di legge che chiariscono ancora più precisamente questa situazione.
Infatti, l’art. 36 comma 2, legge 248 del 2006, dispone: “Ai fini dell’applicazione ……del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.” Non solo, l’art. 11-quaterdecies, comma 16, del D.L. 30 settembre 2005, n. 203 stabilisce che: “Ai fini dell’applicazione del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, la disposizione prevista dall’articolo 2, comma 1, lettera b) dello stesso decreto si interpreta nel senso che un’area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo” ed anche
Dalla suddette disposizioni normative appare chiaro come il pagamento dell’imposta sulla area fabbricabile sia dovuto anche se il terreno sia edificabile solo in fatto, cioè se sussista una semplice variazione ad uno strumento urbanistico semplicemente adottato e non approvato definitivamente.
Una simile interpretazione è corroborata da copiosa giurisprudenza che stabilisce come: “In tema di imposta comunale sugli immobili (Ici), l’art. 2, comma 1, lett. b, d.lg. 30 dicembre 1992 n. 504, prevedendo che un terreno sia considerato edificatorio sia quando la edificabilità risulti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, sia quando, per lo stesso terreno, esistano possibilità effettive di costruzione, delinea una nozione di area edificabile ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria.” (Cassazione civile, sez. trib., 11/04/2008, n. 9510 ma in maniera conforme Cassazione civile, sez. trib., 21/03/2012, n. 4499, Comm. trib. reg. Bari, sez. VIII, 06/02/2009, n. 15) ed in maniera ancora più precisa la stessa cassazione a sezioni unite: “Anche a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 11 quaterdecies, comma 16 d.l. 30 settembre 2005 n. 203, conv., con mod., dalla l. 2 dicembre 2005 n. 248, e dell’art. 36, comma 2 d.l. 4 luglio 2006 n. 223, conv., con mod., dalla l. 4 agosto 2006 n. 248, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b, d.lg. 30 dicembre 1992 n. 504, un’area, ai fini dell’applicazione dell’Ici, è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. In tale caso l’i.c.i. deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo conto anche di quanto sia effettiva e prossima l’utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo, in quanto possano incidere gli ulteriori oneri di urbanizzazione.” (Cassazione civile, sez. un., 30/11/2006, n. 25506 ed in maniera palesemente conforme e più recente Cassazione civile, sez. trib., 05/03/2014, n. 5161). Dalla suddetta giurisprudenza è palese ricavare come la modifica della edificabilità o meno di un terreno modifichi la base imponibile dal momento stesso dell’adozione di un nuovo regolamento urbanistico e non dal momento dell’approvazione finale. Infatti, è la stessa giurisprudenza che fa notare come “ La norma citata ha accolto la tesi sostanzialistica, propugnata dall’ente impositore, secondo la quale “non occorre che lo strumento urbanistico, adottato dal comune, abbia perfezionato il proprio iter di formazione mediante l’approvazione da parte della regione, atteso che l’adozione dello strumento urbanistico, con inserimento di un terreno con destinazione edificatoria, imprime al bene una qualità che è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità e, quindi, è sufficiente a fare venir meno, ai fini anzidetti, la presunzione del rapporto proporzionale tra reddito dominicale risultante in catasto e valore del terreno medesimo, posto a fondamento della valutazione automatica” (Cass. n. 17513/2002; conf. ex plurimis, n. 4381/2002, n. 4120/2202, n. 17762/2002 e n. 3817/2003 giurisprudenza confermata in Cass. Sez. Unite 2006 25506).
Quello che la suddetta giurisprudenza vuole sostenere è che la modifica che dell’edificabilità di un terreno porta di per sé ad un aumento o una diminuzione del valore venale stesso.
E se tutto ciò vale per il passaggio da un terreno da agricolo ad edificabile a maggior ragione vale anche per un terreno che prima sia edificabile e successivamente non lo sia più.
SUL SECONDO E TERZO QUESITO
Al secondo ed al terzo quesito conviene rispondere contemporaneamente visto il il legame stretto che li lega.
Infatti, quello che viene posto dal secondo quesito è quanto segue: “Considerato che l’IMU si paga, in base all’art. 5 del D. Lgs. n. 504 del 1992, sul valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di imposizione” una variazione urbanistica posteriore di pochi mesi può influire su questo dato normativo?”
Quello che viene sollevato in particolare concerne l’art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504 del 1992 che recita: “per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.”
Di conseguenza, il fatto che la suddetta disposizione di legge stabilisca che il valore venale debba essere considerato al primo gennaio sembra quasi indurre a sostenere che una modifica, anche paradossalmente dello stesso 2 gennaio, sia irrilevante per l’intero anno di imposizione.
In realtà, una simile interpretazione legislativa, oltre ad apparire ictu oculi aberrante, non è coerente con il dettato normativo. Difatti, la modifica urbanistica va ad incidere direttamente sulla base imponibile che è uno dei presupposti del pretesa tributaria.
Per meglio comprendere si deve analizzare il Dlgs. n. 504 del 1992, nel quale possiamo notare come all’art. 1 venga istituito il tributo ed all’art. 2 vengano date le definizioni di legge che in particolare alla lett. b recita: “per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.”.
Invece, agli artt. 3 e 4 vengono indicati rispettivamente i soggetti passivi ed attivi ed infine all’art. 5 si stabilisce che la base imponibile per le aree fabbricabili: “ … il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.”
In questo panorama legislativo non esistono margini discrezionali di interpretazione da parte di un Comune.
L’Ente impositore può solo stabilire, all’interno di limiti legislativi le aliquote, che si basano però sempre su una base imponibile stabilita esclusivamente per legge.
In particolare, si deve osservare che se una modifica di una caratteristica del terreno oggetto di imposta avviene durante l’anno questo va ad incidere direttamente sulla base imponibile. Di conseguenza, il fatto che l’art. 5 comma 5 stabilisca che la base imponibile sia da stabilirsi alla data del primo gennaio, ciò vale esclusivamente se lo stesso terreno non perde la caratteristica di edificabilità. Infatti, nella lettura stessa della norma si vede come essa preveda diverse categorie per la base imponibile e come il primo gennaio sia riferito alla categoria di “area fabbricabile” sia finalizzata esclusivamente ad evitare disquisizioni sul valore “comune di mercato” che in un anno può anche variare.
Invece, nel momento in cui il terreno diventa inedificabile abbandona di per se stesso la categoria prevista dalla lettera b).
Per meri motivi tuzioristi si rileva ulteriormente che se la suddetta interpretazione non fosse considerata valida dobbiamo però evidenziare come, rispondendo al terzo quesito, che il Comune di San Miniato risulti gravemente inadempiente sotto un altro profilo.
Il terzo ed ultimo quesito recita Visto che l’art. 5 del D Lgs. n. 504 del 1992 prevede che l’IMU si paga sul “valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione” risulta corretta la pretesa del Comune di far pagare al contribuente la suddetta tassa su valori non ancora aggiornati dal 2009?”
Da quello che risulta dai documenti ed atti che sono stati portati alla mia attenzione sembrerebbe che il Comune di San Miniato abbia stabilito i vari valori dei terreni edificabili all’interno dell’allegato A della delibera n. 174 del 10 dicembre 2009 il Comune di San Miniato in cui venivano stabiliti valori minimi di riferimento per la base imponibile ai fini IMU ed in particolare per quello che interessa qui dei terreni edificabili in questione (doc. 1).
A distanza di così tanto tempo non ci sono state altre modifiche infatti la stessa delibera n. 110 del 16 novembre 2011 avente ad oggetto: “Integrazione alla deliberazione di G.C. n. 174 del 10 dicembre 2009: aree fabbricabili – abbattimento del valore venale per situazioni particolari” (doc. 2), non aggiornava i precedenti valori.
Invece, venivano solamente ed esclusivamente individuate alcune situazioni che potevano portare ad una diminuzione del valore venale sul quale calcolare l’aliquota.
Così ad oggi il Comune di San Miniato a distanza di quasi 5 anni non ha ancora aggiornato i valori dei terreni ai fini del calcolo IMU.
Su questo fatto non possiamo esimerci dal ricordare come l’art. 59 del D.Lgs. n. 446 del 1997 preveda che con regolamento adottato a norma dell’articolo 52, i comuni possano : “….g) determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza di contenzioso”
La suddetta opzione prevista dalla legge è stata prevista dal Comune che con l’art. 3 del proprio regolamento IMU: “La base imponibile delle aree fabbricabili è il valore venale in comune commercio, ai sensi dell’art.5, comma 5 del D.Lgs. n. 504/1992. 2. Al fine di semplificare gli adempimenti a carico dei contribuenti e per orientare l’attività di controllo dell’ufficio, con propria delibera la Giunta Comunale determina periodicamente, per zone omogenee, i valori medi venali in comune commercio delle aree fabbricabili site nel territorio del comune”
Ictu Oculi appare evidente come la Giunta comunale sia inadempiente nel rispetto del proprio regolamento (doc. 5).
Infatti, seppur venga usato l’avverbio “periodicamente”, che è avulso da una indicazione temporale precisa, l’inadempimento appare chiarissimo.
Infatti, sono passati quasi cinque anni, un tempo pari allo stesso tempo di prescrizione, di conseguenza non può un simile lasso di tempo essere considerato rispettoso della suddetta disposizione, anche perché i valori stessi degli immobile sono certamente cambiati dal 2009 ad oggi.
Si deve ricordare come nell’anno 2009, anno di inizio della crisi economica, e come di consegna i lavori immobiliari siano sempre più diminuiti.
A riprova di tutto ciò non possiamo che allegare al presente parere i valori OMI reperibili sul sito della Agenzia della Entrate in cui si vede chiaramente una diminuzione dei valori degli immobili tra il primo semestre del 2012 ed il primo semestre del 2014.
Una simile oscillazione fa emergere come i valori al gennaio 2014 siano palesemente inadeguati e visto che si riferiscono solamente a due anni.
Infatti seguendo i suddetti valori che alleghiamo si può notare come il territorio di San Miniato venga diviso in tre aeree (Capoluogo; Ponte a Egola, La Catena, San Miniato Basso, La Scala, Ponte a Elsa, Cigoli, San Donato e Zona Mista di Pianura e Collinare) e si nota come ci siano significative oscillazioni di prezzo in soli due anni che si assestano tra i 50 ed i 100 euro al metro quadrato per importi che oscillano tra 1150 o 1500 1600, cioè variazioni che oscillano tra un 4,35 % ed un 6,66% in ribasso e si sottolinea nuovamente, per soli due anni.
Concludendo, da tutto ciò che è stato esplicato sopra emerge chiaramente che al secondo quesito si deve rispondere che l’imposta non è dovuta neanche per l’anno 2014, a far data dalla adozione del nuovo regolamento urbanistico, e per ciò che concerne valori minimi sull’IMU stabiliti nel 2009 non sono ancora attuali e così sufficiente per avanzare una precisa pretesa nei confronti dei terreni oggetto del presente parere.
Santa Croce sull’Arno, lì 8 giugno 2015
Avv. Luca Scarselli
Si allegano i seguenti documenti:
doc. 1) Copia allegato A, B e C della delibera della giunta comunale n. 174 del 10 dicembre 2009;
Doc. 2) Copia delibera n. 110 del 16 novembre 2011 avente ad oggetto: “Integrazione alla deliberazione di G.C. n. 174 del 10 dicembre 2009: aree fabbricabili – abbattimento del valore venale per situazioni particolari”;
Doc. 3) Copia dettaglio Regolamento urbanistico adottato con deliberazione n. 42 del Consiglio Comunale del data 31 marzo 2014;
Doc. 4) Copia di parte del Regolamento Urbanistico vigente nel Comune di San Miniato;
Doc. 5) Copia del Regolamento per l’applicazione dell’IMU del Comune di San Miniato;
Doc. 6 – 11) Copia estratti Banca dati quotazioni immobiliari sito Agenzia Entrate.
